港股上市的物管股表现较差 二手物管市场不断扩张

作者:恒指期货网  发布时间:2020年10月27日 15:38:13 

恒指实时喊单直播间10月27日讯,昨天上市第一服务(2107)是当代置业(1107)旗下的物业公司,在市场反应偏差的背景下,上市首日暴跌近27%,成为今年以来最差首日表现的物管股。虽然第一服务市值小,市场参考价值或不高,但始终影响市场气氛。再者,投资者对物业公司的未来增长能力和估值空间具有客观判断力,第一服务的下跌或早有先兆,在估值过高下,投资者哪有不争相走避的道理。

与此同时,合景悠活(3913)及世茂服务(873)亦即将接力上市,但同样面对了估值过高的质疑。因此,相比早前上市的卓越商企服务(6989),市场对这两家的反应明显落后。

恒指实时喊单直播间根据彭博系统及综合市场信息显示,按两家公司的上限价计算,其2020年年度化市盈率(P/E)实在较同业为高,分别为66倍及76倍,较诸此前上市的卓越商企服务亦高出一倍多。虽然市场预期两家公司今明两年的利润增长均同比增长超过一倍或以上,但同业的利润增长速度亦不低,甚至接近。因此,在市场看淡下,合景悠活及世茂服务还是静观其变,或者上市后一如第一服务一样一泻千里,尤其世茂服务因没有基石投资者,暴跌情况或更不堪入目。所以,投资者大可到时看清形势后才捡便宜货。
  也正因为合景悠活及世茂服务的高估值,可以让市场更看清楚同业的超笋价。像银城生活服务(1922)。

业绩增长强劲 下半年更佳

银城生活服务的股价今年以来最大涨幅达5.5倍,明显跑赢同业及大市。上半年,银城生活服务得益於承接的住宅及非住宅项目数量增加带来的物业管理服务收入增加;提供的社区增值服务范围有所扩大;以及南京汇仁恒安於完成收购其51%股权后的所得收入贡献,实现总收益4.2亿元(人民币,下同),同比增加39.1%。其中,物业管理服务的收益达至3.36亿元,同比增加近40%,占总收入80.7%。而来自生活社区增值服务的收益达至8,050万元,同比增加36.4%,占总收入的19.3%。银城生活服务的期内净利达约3,000万元,同比大幅增加182.1%。毛利则同比增加56.1%至8,150万元,毛利率为19.5%,较2019年同期提升2.1个百分点。

因此,虽然公司的年度化现价PE达20倍,但由於新收购的业务下半年将进一步发力,预期PE仅15倍左右。恒指实时喊单直播间公司市值小,应有一定折让,但业绩涨幅亦有望在未来几年保持强劲,故此投资者仍是对其另眼相看。公司股价表现亦相对硬净。

与其他同业不同,银城生活服务的主要动力来自於超前的系内系外项目结构布局。目前,港股上市的物管股中,七成以上收入来自於向同系房地产公司的旗下项目提供物管服务。若没有同系公司支持,对外拓展能力有待考证。

不过,银城生活服务凭藉良好的口碑及品牌价值,截至2020年6月30日,来自第三方地产开发商的在管面积占比首次突破八成,达到约81.8%,此为港股同业中占比最高之一,按在管面积计同比增长约68.9%。同时,集团於今年4月通过完成并购南京汇仁恒安进入医院物管领域,不但丰富了非住宅业务组合、提升了集团的专业服务能力,亦彰显了并购整合能力和未来盈利能力,为集团将来在非住宅板块的进一步扩展提供经验。

集团是总部位於南京、深耕长三角经济带的区域型物管头部企业,目前已将业务布局扩大到江苏省及长三角多个核心城市,期内还成功进军江苏省宿迁。截至2020年6月30日,集团业务涵盖中国16个城市,包括江苏省的11个城市及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市,在管建筑面积约达3,370万平方米。集团管理307项物业,同比增长50.5%,包括142项住宅物业及165项非住宅物业,服务超过190,000户家庭,合计超过100万名客户。在积极获取项目以扩大规模的同时,集团亦通过提供生活社区增值服务以提高整体盈利能力。

目前,全中国超过一半的房地产项目没有物管公司或者具规模的物管公司接管,二手物管市场的发展潜力巨大,保守估计超过7,500亿元。银城生活服务的外拓力量强劲,絶对可以成为专门的第三方物管服务供应商,在二手物管市场不断扩张,且充分利用日益扩大的规模效应改善整体利润率,加强盈利能力。

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